深圳首个平方公里级“工改工”项目即将开建，经过两年多的前期筹备，深圳市宝安区新桥东片区重点城市更新项目（一期）将于近日正式开工建设。不久的将来，在这个毗邻全球最大会展中心——深圳国际会展中心的区域，将崛起一座平方公里级的生产、生活、生态“三生”融合的新桥智创城，为深圳市、宝安区的产业发展提供空间支持和动力支撑，为宝安区助力粤港澳大湾区和深圳建设中国特色社会主义先行示范区建设再添新引擎。

宝安区新桥东片区重点城市更新项目（以下简称“新桥东项目”）作为全市首个平方公里级“工改工”项目，肩负着“打造具有示范效应和引领作用的产城升级项目”的重任。

两年多来，宝安创新工作方法和体制机制，快干巧干、苦干实干，多措并举推动新桥东项目落地实施，摸索出了一条符合宝安实际、符合项目实际的城市更新路径，为释放国土空间资源，加快国土空间提质增效提供了“宝安经验”。

落实部署，规划新桥智创城保障产业空间，新桥东项目位于宝安区新桥街道，由庄村路、甘霖路、广深高速、生态控制线围合而成。由于历史原因，这里曾经是一片片低矮杂乱的老旧工业区，建筑质量差、配套不完善、“散乱污危”企业占比大，土地产出率不高。

2017年8月，深圳市委六届九十六次常委会会议提出，要千方百计保障产业发展空间，各区（新区）要着力整备出至少一块较大面积的区域，按照产城融合、职住平衡原则，由政府主导，统一规划开发，优先保障先进制造业，更好服务实体经济。

作为深圳的经济大区、产业大区，宝安区也面临着产业空间趋紧的问题，亟须盘活土地空间，提升土地利用效率。

宝安迅速响应市委相关要求，积极谋划。经过反复调研，区委区政府将目光对准了新桥东片区：一方面，该片区位于粤港澳大湾区中轴线上，是广深港澳科技创新走廊深圳北部的重要节点，毗邻深圳国际会展中心，周边公园和水库环绕，生态环境良好，地理位置优越；另一方面，新桥东片区所在的宝安西北部，是宝安区工业制造业集中地和深圳融入湾区的桥头堡，对该片区进行更新升级，有利于吸引更多优质产业落户，为深圳、宝安的产业发展更好地提供支撑。

根据规划，项目规划面积为2.3平方公里，分三期开发建设，拟更新土地1.52平方公里，拆除总建筑面积达155万平方米。该项目作为宝安区有史以来单体投资最大的产业项目，规划容积402万平方米，通过布局一批极具发展前景的高新技术企业和优质大型企业，形成粤港澳大湾区重要的产业升级支撑点，建成一座“智能制造+创新研发”的新桥智创城。

2018年5月，宝安区委区政府印发了《新桥东片区重点产业城市更新项目工作方案》；11月，新桥东片区被列为深圳市37个重点发展片区之一；12月被市政府列入城市更新计划，成为深圳首个平方公里级“工改工”城市更新项目。2019年4月被纳入深圳国家高新区，新桥东项目由此成为了落实深圳市委市政府千方百计保障产业空间、优先保障先进制造业，更好地服务实体经济的“宝安表达”。

创新机制“三级联动”模式实现多方共赢，项目推进力度前所未有，但现实问题也摆在了宝安区委区政府眼前。与一般的城市更新项目相比，新桥东项目更新面积大，需更新土地面积达152万平方米；拆除体量大，需拆除建筑物878栋，面积达155万平方米，耗时较长；且由于历史原因，片区内的建筑涉及主体众多，仅被搬迁主体中的社区股份合作公司就多达8家，项目共涉及421家企业，其中搬迁安置规上、国高企业就有97家。如何才能又快又好地啃下这块“硬骨头”？

宝安立足区情实际，创新体制机制，提出了“区政府工作组推动+国企项目公司实施+社区股份公司配合”三级联动工作机制，举全区之力，综合协调解决项目推进过程中遇到的问题和困难，多措并举，分类推进，综合运用“城市更新+土地整备”手段，实施升级改造；同时，科学制定拆迁补偿方案，兼顾各方利益平衡，以和谐改造让各利益主体共享改造成果。

搬迁补偿被称为“基层第一难”。为了将谈判、安置、搬迁、补偿等工作落实到位，宝安从全区抽调百余名精干力量，组成城市更新攻坚队伍，直面土地纠纷历史遗留问题，实施“一有纠纷，立刻开会协调”的“秒协调”工作方式，及时解决矛盾纠纷；制定落实纠纷情况一览表，动态更新、实时显示，精细化管理，截至目前，已妥善解决6项历史遗留问题并完成签约，议定事项完成率达100%；科学制定拆迁补偿方案，兼顾各方利益平衡，妥善解决了8个村集体、10个企业的回迁诉求，形成了多方共赢的局面。

在推进更新的同时，宝安不忘夯实产业根基。项目实施之初，区委区政府就明确提出，“不能做了更新，跑了企业”，全力做好新桥东片区优质企业有效腾挪和妥善安置。在多方共同努力下，成功安置了规上、国高企业共20家，避免了优质企业流失。如深圳一诺基业科技有限公司是原新桥东片区内的一家国家高新技术企业，主要从事工业机器人、工业自动化相关业务，为了留住企业，宝安区先后对接20余次，解决企业困难，最终为其寻找到了心仪的厂房，面积由之前的1300平方米扩容至3526.56平方米。

国企担当，宝安实业集团跑出工作“加速度”作为新桥东项目的市场主体，宝安实业集团在整个项目中发挥着至关重要的作用——如果把新桥东项目比喻为一个珠串，宝安实业集团所做的事情就是要编织起珠串中间的“链子”，有了一条品质优良的“链子”，才能串珠成链。

宝安实业集团成立于2017年初，为宝安区属全资国有企业。在新桥东项目中，宝安实业集团承担着项目更新意愿征集、搬迁补偿安置方案编制、签约、清空物业接租、清拆建筑物、招商运营等一系列工作。项目启动2年多来，宝安实业集团不折不扣落实市、区政策，发挥国企职能优势，发扬国企担当精神，努力实现“国有资产保值增值和社会效益最大化两不误”。

规划设计方面，在区相关职能部门协同支持下，宝安实业集团高效完成项目更新计划申报、专项规划编制工作，以“高标准规划，高标准建设”的要求，采用国际招标，高标准设计，选出项目的最优设计方案。该方案综合考虑对周边山体、水库及既有城中村的影响，以“山麓海绵”策略营造山水城景交融的绿色城市形态；以“智汇廊桥”策略聚焦产城共享服务空间，营造园区公共活力骨架；以“工业上楼”策略对产业街区及建筑提出空间控制要点，提升工业楼宇利用效率；以“两带三廊三极”的“创新矩阵”结构，统领该片区的有机发展，满足产业的功能配套，实现交通通达性提升、配套服务提升、环境质量提升、物业价值提升，打造宜居宜业、生产生活生态“三生”融合的智创新城。

更新意愿征集方面，宝安实业集团联合街道、社区股份合作公司，积极走街串巷，坚守底线和换位思考耐心做群众工作，与群众拉家常谈规划，宣传项目愿景及意义，让群众感受到更新项目带来的生活品质提升和物业价值红利，实现从“我要反对”到“我要配合”的观念大转变。

搬迁安置方面，制定科学合理的搬迁政策宣讲和企业安置方案，在规定时间内完成宣讲任务。在签约阶段，不仅做好土地和建筑物、构筑物及其他附着物测绘数据核对和协调被搬迁人配合进场作业等工作，还在集中签约时收集好各权利人的签约材料及文件，建立搬迁安置分户档案，做到一户一档，一栋一档。搬迁阶段整理并归档好所有报告及协议资料，做好依法清拆相关事项的档案管理工作和房屋移交后清场工作。

同时，宝安实业集团启动了项目预招商工作，截至目前，对接企业846家，有初步意向的企业63家，其中新一代信息技术企业34家，智能制造企业9家，其他行业企业20家。

另外，集团还以“三大落实”机制为抓手，高效推进项目。一是会议制度落实到位，及时召开会议对搬迁补偿安置中涉及的重大事项、阶段性工作和具体工作进行研究和部署；二是工作任务落实到位，坚持执行好周报、月报制，通过时间表、路线图、责任单的方式明确责任单位具体工作任务；三是具体工作督办到位，对各项工作首问负责，建立督查考核，形成工作闭环，确保事事有着落，件件有回音。

在三级联动和三大落实机制双驱推动下，新桥东项目进展迅速。比如，一般的城市更新项目实施主体确认需要六年时间，而新桥东项目自正式启动仅用两年时间就完成了专项规划审批和一期实施主体确认。如今，新桥东项目（一期）破土动工，一座产业新城将在深圳西部崛起。