为贯彻落实市委市政府强区放权决策部署，加快推动城市更新片区规划研究和改造范围划定工作，按照成片开发、产业优先、完善公共配套的工作要求，结合宝安实际情况，特制定本工作指引。

一、城市更新片区规划研究范围划定
（一）规划研究范围应依据上层次规划（或研究），结合现状科学合理划定。
（二）位于《深圳市城市更新“十三五”规划》划定的拆除重建区、综合整治区内或根据社会经济发展需要，区确定的更新改造区域，应优先划入城市更新片区规划研究范围。
（三）符合以下情形之一的建成区，应纳入城市更新片区规划研究范围：
1. 不符合产业发展要求的产业片区。
（1）属于我市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗严重超出国家、省和市相关规定的成片旧工业区。
（2）土地利用效率低、经济效益差，功能不完善、空间布局不合理的“产业差、空间差”双差工业区。
（3）其他影响城市规划实施，需进行产业升级的成片旧工业区。
2．公共服务设施、城市基础设施亟需完善的片区。
（1）公共服务设施、城市基础设施严重不足，需通过综合整治改善环境、完善公共市政配套、提升城市景观的成片建成区。
（2）按规划需通过拆除重建落实规模较大的医疗、教育、市政道路、供电设施、公共开放空间等城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的成片建成区。
3．环境恶劣或者存在重大安全隐患的片区。
（1）环境污染严重，城市景观差，不满足“生产、生活、生态”发展要求的成片城市建成区。
（2）存在地质灾害、消防安全、水浸等重大隐患的成片城市建成区。
4．规划功能定位、空间布局等发生重大改变，影响城市规划实施的片区。
（1）所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划不符，影响城市规划实施，需通过拆除重建或功能改变的成片建成区。
（2）其他影响城市近期建设规划实施的成片建成区。
（四）规划研究范围除建成区外，可依据现状和相关规划，根据需要将周边受影响区域（包含道路、轨道、河道、山体、绿地、公园等）一并纳入研究范围进行规划统筹。

二、改造范围划定
在开展城市更新片区规划研究时，应结合建成区现状和相关规划，按照“拆除重建、综合整治、功能改变”等模式，划定改造范围。
（一）拆除重建类改造范围划定
1．改造范围应相对成片，在优先考虑城市基础设施、公共服务设施建设的前提下，按照有关技术规范，结合道路、河流等自然要素及产权边界等因素划定。
2．改造范围原则上不得包括未建设用地，并应参照下述要求划定范围边界。
（1）改造范围边界涉及道路的：
①规划道路与现状道路一致的，原则上以现状道路边界为界，现状道路用地不纳入改造范围。
②规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的，原则上以规划道路边界为界，规划道路用地不纳入改造范围。
③规划道路与现状道路不一致且规划道路现状为建成区的，原则上改造范围应包含相对应的规划道路用地。改造范围边界涉及其他线性工程控制用地的，参照上述要求确定边界。
（2）改造范围边界涉及山体、河流等自然地理实体的，原则上以自然地理实体边界为界。
（3）已建设完成的用地，改造范围原则上应包含完整的产权边界，产权边界范围内涉及建筑物保留的区域除外。
3．改造范围内应包含完整的规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目用地。
4．改造范围应充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性要求。
5．改造范围应充分考虑项目实施可行性，结合用地规模、建筑物年限、合法用地比例等要求划定。
（1）拆除范围用地面积应大于 10000 平方米。
（2）建筑物建成时间原则上不少于 20 年；旧工业区、旧商业区建筑物建成时间原则上不少于 15 年。符合我市产业发展导向，因企业技术改造、扩大产能等发展需要且通过综合整治、局部拆建等方式无法满足产业空间需求，在 2007 年 6 月 30 日前建成的旧工业区，经区政府组织研究论证，可申请拆除重建，更新改造方向应为普通工业用地（M1）。因规划统筹和公共利益需要，旧工业区、旧商业区中部分建成年间未满 15 年的建筑物，符合以下条件之一的，可纳入城市更新单元拆除范围进行统筹改造：
①建成时间未满 15 年的建筑物占地面积之和原则上不得大于 6000 平方米，且不超过更新单元拆除范围用地面积的三分之一。宗地内全部建筑物建成时间未满 15 年的，占地面积为该宗地面积；宗地内部分建筑物建成时间未满 15 年的，按其建筑面积占宗地内总建筑面积的比例折算其占地面积。
②城市更新单元公共利益用地面积原则上不小于拆除范围用地面积的 40%，或者该城市更新单元涉及法定规划要求落实不小于 6500 平方米独立占地的公共服务设施及落实政府急需建设的轨道交通、次干道及以上道路、河道整治等基础设施。
（3）拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例（以下简称合法用地比例）应当不低于 60%。合法用地比例不足 60%但不低于 50%的，拆除范围内的历史违建可按规定申请简易处理，经简易处理的历史违建及其所在用地视为权属清晰的合法建筑物及土地。
6．零散用地、政府社团用地、特殊用地原则上不得单独纳入拆除重建范围。
7．政府土地整备区范围内原则上不纳入拆除重建范围。
8．确需纳入拆除重建范围的边角地、夹心地、插花地等未出让的国有用地总面积不得超过项目建设用地面积的 10%，同时，不超过 3000 平方米。
（二）综合整治类改造范围划定
1．建筑物现有使用功能符合法定图则等已生效规划，建筑主体结构较好，但环境质量差，基础设施和公共服务设施严重缺乏或者不足的片区应划入综合整治范围。
2．鼓励将现状土地利用效率低，符合有关政策规定的旧工业区纳入综合整治范围。
3．综合整治范围应相对成片，结合道路、河流等自然要素及产权边界等因素划定。
4．综合整治范围充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性要求。
5．涉及文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格片区划入综合整治范围的，应符合相关规定。
（三）功能改变类改造范围划定1．按照法定图则等已生效规划，土地用途已发生变化或者在满足土地功能混合使用相关要求的前提下，现有建筑物建筑主体结构较好，使用功能需进行调整的片区，可划入功能改变类改造范围。
2．不符合产业布局规划和产业转型升级需要的片区不应划入功能改变类改造范围。
3．改变配套服务设施功能后无法满足相关配套要求的片区不应划入功能改变类改造范围。
4．将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的片区不应划入功能改变类改造范围。
5．建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的片区不应划入功能改变类改造范围。